Приходи
Страница 1 от 1
Приходи
Scyther Сря Май 12, 2010 2:34 am
Приходи
Вече втора година използваме рейтингът за инвестиционна атрактивност на имотите на Global Property Guide, който тази година включва представителна извадка от 80 държави. Въпреки че имаме известни коментари по методологията, като цяло опитът на портала за инвестиционен рейтинг на отделните имотни пазари е един от малкото сполучливи и го ползваме за онагледяване на промяната в доходността от жилищни имоти в България през последните години.
Основният сравнителен показател, който класацията ползва е брутната доходност от отдаване под наем на жилищен имот. (Обикновено е голям тристаен апартамент, на най-активния имотен пазар в дадената страна).
Брутната доходност се изчислява по познат начин:
Обърната в обратен ред формулата дава популярното съотношение P/GI (Price/Gross Income) – Цена/Брутни годишни приходи.
Какво показват изчисленията на портала? Средната доходност на българския пазар пада на годишна база от 4,62% до 4,16%. Доходността е оценена като Poor (Лоша) от анализаторите на портала. Ако трансформираме в P/GI – съотношението се повишава от 21,65 през миналата година, до 24,03 в момента.
Съвсем условно казано, това означава, че ако имотът, който сте купили преди година би се изплатил от брутните приходи от наем за следващите 21,65 години, то сега съотношението се е влошило до 24,03 години. Тук има няколко съществени НО…
1. Според друго изследване на портала България заема второ място в Европа (След Русия) по-най висок процент на т.нар. пълен цикъл от разходи. Това означава, че ако нетираме приходите на инвеститорите в различните страни (като включим данъци и такси свързани с придобиване, нотариални такси, комисионни на брокери, местни данъци и такси, облагане на приходите от наема и т.н) у нас разликата между брутна и нетна доходност ще се окаже една от най-големите. Крайният резултат е доходност, която е по-ниска дори от тази по държавните ценни книжа на страната ни.
2. Брутната доходност, която порталът изчислява лежи върху предположението за пълна заетост, през цялото време на „инвестицията”. Добре е, когато се изчислява доходността и срока на възвръщаемост на инвестицията да се направи проекция на процента на заетост (обикновено базиран на фактори като безработица, търсене и предлагане, локация и т.н)
Цялостният инвестиционен рейтинг на портала класира България на 35-то място от 80 имотни пазара, въпреки ниската доходност. Рейтингът е отчел фактори като – брутна доходност, пълен цикъл от разходи за инвеститора, облагане на приходите от наем, потенциални проблеми на наемодателя с наематели, дългосрочен потенциал за растеж на БВП на страната, потенциално свръхпредлагане, позволимост, очаквания за инвестиционната атрактивност на пазара за инвеститорите.
Накрая прилагаме и нашата графика за доходността на три от традиционно най-ликвидните и най-популярни сред рентиерите квартали в София – Иван Вазов, Изток и Лозенец от средата на 2002 година насам. Началото на периода е изключително благодатно за рентиерите, като доходността през 2003 година минава уверено в „двуцифрени води” – в Изток брутната доходност достига 11,71%, в Лозенец -12,31%, в Иван Вазов спира малко под 10-те процента.
И за трите района, както и за пазара, като цяло, средата на 2009 година изглежда като най-ниската точка от гледна точка на брутна доходност – в Изток, например, тя достига през юли 2009 4,06%. В края на годината се наблюдава известно повишение в брутната доходност, което като цяло се дължи на по-слабия темп на спад при наемите, отколкото при цените.
Брутна доходност - Иван Вазов, Изток, Лозенец (2002-2010)
Източници:
- www.nsi.bg – Национален статистически институт
- www.bnb.bg – Българска народна банка
- www.registryagency.bg – Агенция по вписванията
- www.imoti.net
- www.imot.bg
- http://www.ec.europa.eu/eurostat- Юростат
- www.globalpropertyguide.com
http://www.spekulanti.com/%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%82%D0%B8/%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%82%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%B8/
Вече втора година използваме рейтингът за инвестиционна атрактивност на имотите на Global Property Guide, който тази година включва представителна извадка от 80 държави. Въпреки че имаме известни коментари по методологията, като цяло опитът на портала за инвестиционен рейтинг на отделните имотни пазари е един от малкото сполучливи и го ползваме за онагледяване на промяната в доходността от жилищни имоти в България през последните години.
Основният сравнителен показател, който класацията ползва е брутната доходност от отдаване под наем на жилищен имот. (Обикновено е голям тристаен апартамент, на най-активния имотен пазар в дадената страна).
Брутната доходност се изчислява по познат начин:
Брутни годишни приходи от наем на квадратен метър / Цена на имота на квадратен метър
Обърната в обратен ред формулата дава популярното съотношение P/GI (Price/Gross Income) – Цена/Брутни годишни приходи.
Цена на квадратен метър/ Наем на квадратен метър*12
Какво показват изчисленията на портала? Средната доходност на българския пазар пада на годишна база от 4,62% до 4,16%. Доходността е оценена като Poor (Лоша) от анализаторите на портала. Ако трансформираме в P/GI – съотношението се повишава от 21,65 през миналата година, до 24,03 в момента.
Съвсем условно казано, това означава, че ако имотът, който сте купили преди година би се изплатил от брутните приходи от наем за следващите 21,65 години, то сега съотношението се е влошило до 24,03 години. Тук има няколко съществени НО…
1. Според друго изследване на портала България заема второ място в Европа (След Русия) по-най висок процент на т.нар. пълен цикъл от разходи. Това означава, че ако нетираме приходите на инвеститорите в различните страни (като включим данъци и такси свързани с придобиване, нотариални такси, комисионни на брокери, местни данъци и такси, облагане на приходите от наема и т.н) у нас разликата между брутна и нетна доходност ще се окаже една от най-големите. Крайният резултат е доходност, която е по-ниска дори от тази по държавните ценни книжа на страната ни.
2. Брутната доходност, която порталът изчислява лежи върху предположението за пълна заетост, през цялото време на „инвестицията”. Добре е, когато се изчислява доходността и срока на възвръщаемост на инвестицията да се направи проекция на процента на заетост (обикновено базиран на фактори като безработица, търсене и предлагане, локация и т.н)
Цялостният инвестиционен рейтинг на портала класира България на 35-то място от 80 имотни пазара, въпреки ниската доходност. Рейтингът е отчел фактори като – брутна доходност, пълен цикъл от разходи за инвеститора, облагане на приходите от наем, потенциални проблеми на наемодателя с наематели, дългосрочен потенциал за растеж на БВП на страната, потенциално свръхпредлагане, позволимост, очаквания за инвестиционната атрактивност на пазара за инвеститорите.
Накрая прилагаме и нашата графика за доходността на три от традиционно най-ликвидните и най-популярни сред рентиерите квартали в София – Иван Вазов, Изток и Лозенец от средата на 2002 година насам. Началото на периода е изключително благодатно за рентиерите, като доходността през 2003 година минава уверено в „двуцифрени води” – в Изток брутната доходност достига 11,71%, в Лозенец -12,31%, в Иван Вазов спира малко под 10-те процента.
И за трите района, както и за пазара, като цяло, средата на 2009 година изглежда като най-ниската точка от гледна точка на брутна доходност – в Изток, например, тя достига през юли 2009 4,06%. В края на годината се наблюдава известно повишение в брутната доходност, което като цяло се дължи на по-слабия темп на спад при наемите, отколкото при цените.
Брутна доходност - Иван Вазов, Изток, Лозенец (2002-2010)
Източници:
- www.nsi.bg – Национален статистически институт
- www.bnb.bg – Българска народна банка
- www.registryagency.bg – Агенция по вписванията
- www.imoti.net
- www.imot.bg
- http://www.ec.europa.eu/eurostat- Юростат
- www.globalpropertyguide.com
http://www.spekulanti.com/%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%82%D0%B8/%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%82%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%B8/
Scyther- Брой мнения : 49
Reputation : 1
Join date : 11.05.2010
Страница 1 от 1
Права за този форум:
Не Можете да отговаряте на темите|
|
|