Позволимост

Един от моделите за сравнителен анализ на имоти, който започва да придобива все по-голяма популярност е т.нар. позволимост на покупка (affordability). Все повече глобални консултанти съветват клиентите си да избягват страни с високо изражение на този коефициент.
Съотношението се изразява с формулата
(Цена на квадратен метър на имота/ БВП на глава от населението)*100
За да е сравнително единен критерия са взети за пример апартаменти в централната част на столичните градове в съответната държава по цени дадени от анализаторите на Globalpropertyguide, а данните за БВП са взети от страницата на МВФ и отразяват цифрите към края на 2008 година.
Колкото по-голямо е полученото съотношение, толкова по-вероятно е цените на имотите да са надценени. Трудно е да се намери точна граница в която това съотношение е „здравословно“, но както виждаме за част от по-зрелите европейски пазари то се движи в рамките – около и над 5х – такава е картината в Белгия, Люксембург, Германия, Швеция, Швейцария, Холандия, Норвегия.

Виждаме от данните, че съотношението за България е едно от най-високите в Европа – 33,25х.
За съжаление е показателен фактът, че всички останали държави, които имат подобно високо съотношение, а именно – Великобритания, Румъния, Унгария, Украйна, Русия и балтийските страни преживяха тотален срив на пазара на недвижими имоти и силна обезценка на националните валути.

http://www.spekulanti.com/%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%82%D0%B8/%D0%BF%D0%BE%D0%B7%D0%B2%D0%BE%D0%BB%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82/

Искам да дам набързо и аз един скромен принос по тази изключително важна тема и да допълня бележките на Скитър.
Affordability е едно понятие, което следва задължително да присъства при формиране на решение за придобиване на нещо от пазарния субект, пък бил той и най-обикновен гражданин.

Дори когато става дума за обикновен превод, усещал съм известно раздвоение. По тази причина лично за себе си съм приел, че това понятие е сложно и съдържа в себе си елементи на "позволимост" и елементи на "достъпност". И двата превода са верни, но не изчерпват съдържанието. Нещо може да е много достъпно (примерно поради наличието на лесен за получаване заемен ресурс), но това не значи, че задължително affordable - ерго, верният анализ ще дойде да ни покаже, че конкретният купувач всъщност не може да си позволи тази покупка.

Има различни подходи при дефинирането и изчисляването на Affordability. Ще пейстна разни материали, които подбрах от сбирката си повъпроса.
Нека има всичко събрано заедно.

"affordability
Definition
Conclusion drawn from the analysis of the 'life cycle cost' of a proposed acquisition, that the purchase is in accord with the resources and long term requirements of the acquirer.
Извод, който е направен в резултат на анализ на „цената на жизнения цикъл” на предложеното придобиване, което трябва да обоснове, че закупуването е в съответствие с наличните ресурси и дългосрочните изисквания на придобиващия.
Definition
1. a system for calculating how affordable the housing is in a particular area
2. a system used by mortgage lenders for calculating whether a prospective borrower can afford mortgage repayments, based on salary and credit information
affordability достъпност
προσιτότητα(гръцки)
asequibilidad(испански)
accessibilità (италиански)
Erschwinglichkeit(немски)
abordabilité (френски)

Affordability Index
An index published monthly by the National Association of Realtors showing how easy or difficult it is for a family to buy a house. A rating of 100 indicates that a family making the national (or regional) median income can buy a house at the median price. A rating below 100 means that houses are less affordable, while one above 100 shows that they are more affordable. The National Association of Realtors publishes both national and regional affordability indices.
Affordability

A consumer's capacity to afford a house.
Affordability is usually expressed in terms of the maximum price the consumer could pay for a house and be approved for the mortgage required to pay that amount.
Calculating the Maximum Affordable Sale Price: The affordability calculation is fairly complex when done correctly, and some approaches oversimplify it. The calculation also involves a number of assumptions that affect the answer.
To do it properly, affordability must be calculated three times using an “income rule,”a “debt rule,” and a “cash rule.” The final figure is the lowest of the three. When affordability is measured on the back of an envelope, usually it is based on the income rule alone, ignoring the other two. This can result in error.
За целите на коректно определяне на достъпността, тя трябва да бъде изчислена триратно при използване на три различни подхода, наричани:
Правилото на дохода,
Правилото на дълга,
Правилото на разполагаема наличност (кеш).
За краен резултат се приема най-ниското от трите числа. В случаите на определяне на Достъпността „на коляно”, обикновено се изхожда единствено от Правилото на дохода, при което другите два подхода се игнорират. Това може да доведе до грешка.
The income rule says that the borrower's monthly housing expense (MHE), which is the sum of the mortgage payment, property taxes and homeowner insurance premium, cannot exceed a percentage of the borrower's income specified by the lender. If this maximum is 28%, for example, and John Smith's income is $4,000, MHE cannot exceed $1,120. If taxes and insurance are $200, the maximum mortgage payment is $920. At 7% and 30 years, this payment will support a loan of $138,282. Assuming a 5% down payment, this implies a sale price of $145,561. This is the maximum sale price for Smith using the income rule.
The debt rule says that the borrower's total housing expense (THE), which is the sum of the MHE plus monthly payments on existing debt, cannot exceed a percentage of the borrower's income specified by the lender. If this maximum is 36%, for example, the THE for Smith cannot exceed $1,440. If taxes and insurance are $200 while existing debt service is $240, the maximum mortgage payment is $1,000. At 7% and 30 years, this payment will support a loan of $150,308. Assuming a 5% down payment, this implies a sale price of $158,218. This is the maximum sale price for Smith using the debt rule.
The required cash rule says that the borrower must have cash sufficient to meet the down payment requirement plus other settlement costs. If Smith has $12,000 and the sum of the down payment requirement and other settlement costs are 10% of sale price, then the maximum sale price using the cash rule is $120,000. Since this is the lowest of the three maximums, it is the affordability estimate for Smith.
When the cash rule sets the limit on the maximum sale price, as in the case above, the borrower is said to be cash constrained.
Affordability of a cash-constrained borrower can be raised by a reduction in the down payment requirement, a reduction in settlement costs, or access to an additional source of down payment—a parent, for example.
When the income rule sets the limit on the maximum sale price, the borrower is said to be income constrained. Affordability of an income-constrained borrower can be raised by a reduction in the maximum MHE ratio, or access to additional income—sending a spouse out to work, for example.
When the debt rule sets the limit on the maximum sale price, the borrower is said to be debt constrained. The affordability of a debt-constrained borrower (but not that of a cash-constrained or income-constrained borrower) can be increased by repaying debt.
Affordability will be affected by changes in the assumed maximum MHE and THE ratios, which vary from loan program to program and can also vary with other characteristics of the loan such as the down payment. Affordability may also be affected by changes in the assumptions made regarding settlement costs, taxes and insurance, interest rate and term.
Some Estimates: The table below provides some ballpark estimates of how much house a borrower can afford with a 7.5% two point mortgage for 30 years. For each of seven sale prices, the table shows the total cash required to meet down payment requirements and settlement costs, the total monthly housing expense, the minimum income required to cover housing expenses and the maximum amount of debt service allowable on the minimum income.
These numbers were calculated from the Housing Affordability calculator (5a) on my Web site. The assumptions used are not likely to apply exactly to any individual situation. However, readers can use the calculator to change any of the assumptions as they please.
The table assumes that the borrower pushes buying power to the limit. In particular, the table assumes that the down payment is the lowest lenders are willing to accept, which requires mortgage insurance that increases borrowing cost. This may not be prudent. See Housing Investment.
The Mortgage Encyclopedia. Copyright 2004 by Jack Guttentag. Used with permission of The McGraw-Hill Companies, Inc.


How to thank TFD for its existence? Tell a friend about us, add a link to this page, add the site to iGoogle, or visit webmaster's page for free fun content.
Link to this page:"

Тук там съм правил и свободни преводи за улеснение.

Допълнително искам да сложа отново един материал, който разглежда affordability като отношение на цената на среден имот към брой годишни доходи на средно домакинство. Дефинират и понятието Median Multiple.

Housing Affordability Rankings
Median Multiple = Median House Price to Median Household Income

Категории според Median Multiple
Severely Unaffordable: > 5.1
Seriously Unaffordable: 4.1 to 5.0
Moderately Unaffordable: 3.1 to 4.0
Affordable: < 3.0

Обобщени данни по държави:
САЩ - 3.2
Канада - 3.5
Обединеното кралство - 5.2
Ирландия - 5.4
Нова Зеландия - 5.7
Австралия - 6.0

Данни по градове:
Лондон - 6.9 (249900/36300)
Ню Йорк - 7.0 (452500/64700)
Сан Франциско - 8.0 (615700/76700)
Сидни - 8.3 (529000/64000)
Ванкувър - 8.4 (492600/58400)
Хонолулу - 9.1 (615000/67900)

Според гореизложенaта категоризация средната цена на жилище е:
Severely Unaffordable: > 48 000 лв
Seriously Unaffordable: 38 000 - 48 000 лв
Moderately Unaffordable: 29 000 - 38 000 лв
Affordable: < 29 000 лв

Източници:
The 5th Annual Demographia International Housing Affordability Survey - 3rd Quarter, 2008
Общ доход на домакинства - НСИ, септември 2009 г.

btw: Rent Must Be More than a Mortgage Payment to Justify Owning

Без оглед на особеностите на различните дефиниции и различните подходи за определяне и даване на някакви числови стойности на "Позволимостта" и "Достъпността" на имотите в БГ, лесно се стига до категоричен извод, че въпреки спада цените на недвижимостите продължават да са в ярък дисонанс с икономическата и социална картина в страната.